Los poderes públicos y la especulación

 La Constitución mandata a los poderes públicos a aprobar aquellas medidas normativas que sean necesarias para impedir la especulación.

La Constitución española aprobada en 1978, el más relevante texto legal de nuestro ordenamiento jurídico, no sólo recoge el derecho a la vivienda en su artículo 47, sino que en el mismo se recoge también el mandato expreso a los poderes públicos de impedir la especulación.

La especulación se regula, precisamente, en el artículo en el que el constituyente regula el derecho que tienen 'todos los españoles (…) a disfrutar de una vivienda digna y adecuada' al ser consciente, de la nefasta incidencia que la especulación produce en la debida y deseable consecución de tal propósito. Se establece por tanto y es por ello importante, una correlación o conexión directa y frontal entre especulación y vivienda.

El artículo 47 de la CE establece el derecho a una vivienda digna y adecuada junto con la obligación a los poderes públicos de impedir la especulación. Es decir, la propia Constitución está dando a entender que si se permite la especulación difícilmente podrá hacerse efectivo el derecho a la vivienda o puesto en positivo, que para que el derecho sea efectivo hay que acabar con las prácticas especulativas.

No deja de ser significativo que el único artículo de la CE donde se habla de especulación es en el artículo 47, haciendo referencia a la regulación del suelo de acuerdo con el interés general así como a impedir la especulación. Tampoco debe pasarse por alto que en dicho artículo es donde se hace referencia a que la comunidad debe participar en las plusvalías que genere la acción urbanística.

Dicho artículo debe ser puesto en relación con el propio artículo 33 de la Constitución que define al derecho de propiedad como un derecho que tiene una función social y el artículo 128 que establece que toda la riqueza del país se encuentra subordinada al interés general.

Pese a que el mencionado artículo 47 se muestra tajante y categórico respecto a la obligación de los poderes públicos de impedir la especulación, el concepto queda sin embargo abierto a su interpretación, ¿de qué hablamos cuando hablamos de especulación? o mejor ¿a qué se refiere el artículo 47 de la CE cuando habla de especulación?.

Podríamos acercarnos a un concepto de especulación referido al suelo en sentido estricto y puesto en relación con aquellas actuaciones en las que los terrenos incorporan nuevos valores o plusvalías que no derivan de la acción de aquél que materializa ese valor. Es decir, se incrementa el valor, el precio del suelo, sin que se realice ninguna inversión o actividad de carácter productivo. La incorporación de valor se produce sin que haya un compromiso de gestión con esos bienes.

Pero no debemos olvidar que la Constitución quiere impedir la especulación del suelo para garantizar el derecho a la vivienda, y que por tanto un contexto en el que la especulación del suelo se impidiera pero la de la vivienda no, sería contrario también al mandato constitucional. En dicho sentido si existiera una actividad consistente en la retención de inmuebles que provoquen precios desmesurados o escasez de los mismos de cara a asegurar el derecho, también podríamos estar hablando de una especulación que los poderes públicos deben evitar, no sólo referida al suelo sino también a las viviendas.

Incluso podríamos llegar a un concepto de especulación financiera o en la financiación. Si la actividad de las entidades financieras de cara a una revalorización de sus activos pasara por una actividad que genera escasez en los créditos o en la financiación, también podríamos entender que dicha actividad es especulativa y que impide el ejercicio del derecho a la vivienda. Es bastante común la práctica de las entidades financieras que, pese a haber recibido una gran cantidad de dinero para su rescate, actualmente retienen el crédito para destinarlo sobre todo a financiar la compra de las viviendas que forman parte de sus activos.

Estas prácticas deberán ser analizadas y consecuentemente intervenidas por las administraciones públicas en la medida en que impiden o dificultan el ejercicio del derecho a la vivienda.

El diccionario de la lengua de la RAE define 'especulación' como la 'operación comercial que se practica con mercancías, valores o efectos públicos, con ánimo de lucro'. Más significativo, el 'Diccionario de uso del español' de Maria Moliner la señala como '(…) conjunto de prácticas comerciales tendientes a modificar el precio de mercado de un bien o servicio con el único efecto de obtener un rédito financiero de la operación. Un especulador no busca disfrutar del bien que compra, sino beneficiarse de las fluctuaciones de su precio (…)'.

En el ámbito urbano estos intercambios se suelen referir al suelo y a las construcciones, siendo tanto unos como otros bienes inmuebles, que no se pueden trasladar del lugar donde se hallan, pero están sometidos a distintos procesos de compra-venta especulativa. El precio del suelo 'viene fijado por el uso a que se destina y por el nivel de ingresos de aquella clase social que puede disfrutarlo' (ROCH y GUERRA 1981:19). El precio final de las edificaciones y de las viviendas incorpora tanto el precio del suelo, como los costes de la construcción y el 'beneficio' del complejo de empresas intervinientes en el proceso calculado en función de la solvencia económica del comprador último.

Algunos autores, como Fernando García-Moreno, definen la especulación como 'Adquirir a bajo precio terrenos construibles, o potencialmente construibles, con el propósito de extraerlos de su tráfico normal, para provocar con este ardid, treta o artimaña (contención y control de la oferta), su alza artificial (por evidente desequilibrio del mercado; mas demanda que oferta), para una vez, conseguida esta, lucrarse, inmerecidamente, a costa y en perjuicio, claro y evidente, de toda la sociedad'.

Por lo tanto, podríamos definir la acción especulativa como aquella que realiza una persona física o jurídica, consistente en comprar y vender (o cualquier otro negocio jurídico preparatorio de los anteriores) terrenos o viviendas con el objeto de obtener un beneficio, incrementando su precio para su posterior transmisión, sin invertir ni transformar o mejorar el bien despreciando su valor de uso. De ahí que los sujetos especuladores pueden ser tanto el comprador, el vendedor o las entidades que financien la operación, según el caso.

En cuanto a quienes deben evitarla se trata de la Administración Central, Local y Autonómica, en lo que afecta a sus respectivos ámbitos de decisión (Leyes, reglamentos y actos administrativos), y por supuesto al Poder Legislativo y Judicial en el ámbito territorial que corresponda. Es responsabilidad de todos los Poderes Públicos al unísono, si realmente se quiere conseguir tal propósito. No sólo el velar e intentar que se cumpla de manera efectiva el acceso de todos los españoles a una vivienda digna y adecuada, sino lo que es más importante y efectivo, el batallar y combatir, decidida y activamente contra la especulación.

Por tanto se hace especial referencia a que los Poderes Públicos deberán, a través de la correspondiente normativa, (debemos entender tal alusión en sentido amplio y por tanto, que la misma se quiere referir tanto a normas con rango de Ley como a Reglamentos), emprender y afrontar la debida y obligada lucha contra la especulación, si bien, con ello, en absoluto quiere ni pretende el constituyente excluir otro u otros medios o alternativas, igualmente válidas y pausibles, de lucha contra la especulación, únicamente, que uno de tales procedimientos de lucha, entre otros muchos posibles, debe venir dado, por y desde la normativa, motivo por el cual, expresamente, respecto de los demás, prioriza a esta última.

Hay que añadir también que el art. 47 de la CE se encuentra dentro del Capítulo III del Título I, donde se regulan 'los principios rectores de la política social y económica', lo que supone que lo contenido en él, habida cuenta del reconocimiento, respeto y protección que merecen tales principios rectores y entre ellos, obviamente, el que a nosotros ahora nos ocupa, informará la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los Poderes Públicos, pudiendo, igualmente y a tenor de lo establecido en el art. 53.3 de la CE '(…) ser alegado ante la jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las leyes que lo desarrollen'.

Desde un punto de vista objetivo, las medidas que podrían adoptarse para impedir la especulación pueden ser de carácter fiscal, administrativo, civil o penal, pudiendo proyectarse en ámbitos normativos diferentes o títulos competenciales. Por tanto, uno de las prioridades que debería plantearse un gobierno que pretenda garantizar el derecho a la vivienda es abordar de una vez una ley de medidas que regule todos los instrumentos y recursos necesarios para impedir la especulación, hasta tanto no se adopten medidas valientes y contundentes en esta materia seguiremos dejando que la garantía de los derechos quede en mano de la acción del mercado y sus agentes especuladores.