El Banco de España acaba de publicar un informe titulado titulado “La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional”, que hemos leído con gran interés, y al que atribuimos la virtud de contener muchos elementos de análisis interesantes y acertados, sobre todo al centrar el objeto del análisis cuando hablamos de políticas públicas en materia de alquiler. Por el contrario, no compartimos muchas de las opiniones que a modo de conclusiones se vierten en el mismo y que en nuestra modesta opinión parten de apriorismos, teorías y lugares comunes respecto al comportamiento del mercado inmobiliario que, casi siempre, se mueven en el ámbito de la conjetura o de los “posibles efectos”, que se mencionan en el mismo.
A continuación, y de modo sintético, vamos a exponer nuestra visión respecto a cuáles podrían ser las líneas de intervención pública en el mercado del alquiler residencial partiendo del análisis del referido informe, aun cuando no coincidimos, como se verá, con las conclusiones de éste.
- Es necesaria una regulación que limite los precios del alquiler de vivienda, ya que se trata de una medida eficaz para generar bienestar social en el corto plazo en aquellos ámbitos o ciudades donde se sufre con mayor intensidad la subida de precios. Esta medida debe ser necesariamente acompañada de otras, que a continuación se exponen, que hagan de contrapeso de posibles ‘efectos adversos’ no perseguidos como la traslación de la subida de precios a otros territorios o la detracción de viviendas en alquiler para su venta.
- Es necesario aumentar el parque público de viviendas en alquiler, como alquiler social, toda vez que se constata que hay sectores de población que tiene serias dificultades para acceder a una vivienda en el mercado libre. Estas viviendas deben estar destinadas a los hogares con menos recursos y/o en riesgo de exclusión social. Obviamente esto supondrá un incremento del presupuesto público destinado a las políticas de vivienda.
- Es necesario crear un parque de viviendas de alquiler a precio asequible, dirigido a sectores concretos como los jóvenes y a personas trabajadoras con ingresos moderados, sobre los que se comprueba que actualmente destinan más del 50% de su salario a la renta de alquiler de vivienda, cuando destinar hasta el 30% supone ya un gran esfuerzo. Fórmulas en este sentido hay muchas, algunas ya iniciadas en ciudades como Barcelona o Sevilla, y con la imprescindible colaboración de la iniciativa privada, una vez verificado que hay margen de negocio para inversor y promotor al tiempo que se consigue generar un parque de vivienda con renta limitada y por tanto en mercado libre, aunque con beneficio también limitado.
- Hay que establecer un régimen normativo equilibrado entre los derechos y deberes de los propietarios e inquilinos de las viviendas, con el objetivo de generar seguridad jurídica de un lado y estabilidad y control de subidas abusivas de precios por otro. En este sentido basta con imaginar algo parecido a las regulaciones de países como Alemania, Suecia, Países Bajos o Dinamarca, donde las garantías para ambas partes quedan configuradas de forma amplia.
- Hay que promover y apostar por las políticas que incentiven la rehabilitación del parque residencial existente mediante incentivos fiscales, eliminación de tasas, subvenciones, etc., vinculando su acción a incrementar la oferta de viviendas en alquiler, mejorando la imagen de las ciudades al tiempo que se optimiza el grado de ocupación del parque residencial disponible.
- Es necesaria una reforma de carácter fiscal, en los diferentes niveles administrativos implicados, que incorpore beneficios fiscales y deducciones, para hacer atractivo para los propietarios alquilar su vivienda y facilitar a la persona inquilina el acceso a la misma.
- Hay que recuperar líneas de financiación o subvención para la urbanización de suelo, en el caso de que la vivienda prevista en esos ámbitos de planeamiento sea mayoritariamente de precio regulado, a través de fórmulas de colaboración público-privada.
Por último, añadir, que no se trata de optar por una sola de las medidas, sino de calendarizar de forma eficiente y poner en marcha la mayor parte de ellas de forma coordinada en los distintos niveles de la administración competente (estatal, autonómico o local), ya que solamente así conseguiremos equilibrar un mercado fuertemente tensionado y el cumplimiento de los mandatos que la Constitución Española impone a los poderes públicos.
